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新型城 镇化为建筑装饰产业创造巨大需求

发布日期:2014-08-19

      对中国 建筑装饰产业而言,过去的十年,可以说是黄金十年,行业产值从2003年的0.72万亿元提高至2012年的2.63万亿元,年平均复合增速约17%。

  在中国 经济增速放缓的大背景下,持续的 房地产调控已经引发了人们对建筑装饰产业前景的忧虑,而近期 出台的党政机关停止新建楼堂馆所政策更是加重了这种市场忧虑。

  尽管这 些政策都与建筑装饰产业息息相关,但其影响是局部的、有限的,并不会 改变建筑装饰产业的持续高增长态势。

  建筑装 饰产业持续高增长的坚实基础是真实而强大的市场需求。需求决定供给,需求是经济增长*根本、*可靠的动力。

  新型城 镇化将为建筑装饰产业创造巨大的、持续的增量需求。

  城市化 是所有国家发展过程中的必经之路,是中国 经济社会发展巨大的、持续的动力。发达国 家的城市化率都在70%以上。官方数据显示,2002—2012年,我国的城镇化率从36.22%提高到了52.57%。但是,有专家分析,大部纳 入统计范围的人群仅限于异地就业和租住,城市配 套基础设施和社保等并没有将非户籍常住人口纳入规划和受益范围。我国真 实的城镇化率还不到40%。

  中国城 市化进程中的突出问题是两亿多农民工的市民化。新一届 政府倡导的新型城镇化的实质在于通过产业转移和梯次升级,带动新 城镇就业并创造税收,使数以 亿计的农民真正脱离土地,融入城市。

  从美国、日本等 发达国家的经验看,在城市 化率快速提升阶段,建筑业 投资额和新建建筑面积都将保持高增长态势。以住宅为例,在城市 化率快速提升到基本完成的过程中,户均住宅套数通常从0.80提升到1.10左右。例如,美国为1.27,日本为1.14,而我国 城镇家庭户均套数仅为0.89,还有很大的提升空间。

  与此同时,在人均 收入逐渐提高的过程中,人们将 越来越关注建筑品质,建筑装 饰的平均造价将逐步上升。

  根据光大证券的研究,假定城 市化率每年提高1个百分点,*保守的估计,2013—2015年,新增住宅面积分别为92,254万、94,029万、95,804万平方米,新增公 共建筑面积分别为18,451万、18,806万、19,161万平方米。假定新 建住宅毛坯房占比70%、精装修率为30%、装修造价为 1000元/平方米,公共建筑装修造价为1500元/平方米,则未来3年,家庭住 宅装修新增市场需求量每年至少达6500亿元,公共建 筑装饰的新增市场需求量每年至少达8345亿元。其中,交通设施、高端酒店、城市公共空间、商品住 宅精装修等细分领域的市场需求尤其值得关注。

城市轨 道交通将为建筑装饰产业创造巨大的市场空间。2012年,全国有35个城市 在建设轨道交通线路,建设线路82条共22段,建设总里程达2016公里;建设车站 1388座,预计完成总投资约2600亿元。到2020年,我国城 市轨道交通累计运营里程将达7395公里,以5亿元/公里造价计算,保守估计需要3万亿元投资。我国有229个城市 具备发展轨道交通的潜力。

  高端酒 店装饰需求持续增加。中国目 前处于筹建和前期规划阶段的酒店数量约700个,大部分将在2013—2015年入市。假定每 家酒店的装修投资花费约1.5亿元,则相关 投资总额将达到1050亿元,年均新 增的酒店装修市场规模约350亿元。

  城市综 合体将给装饰需求带来价与量的综合提升。城市综 合建筑体开发的先行者万达集团已建成开业67座万达广场(其中包括38家五星和超五**酒店、115家五**影城、57家百货店),计划到2015年开业110座万达广场(80家五星和超五**酒店、200家影城、120家百货店)。后起之秀绿地集团 2012年9月与济 南市政府就投资200亿元开 发超高层大型城市综合体等项目签署开发协议;2012年11月,斥资百亿元打造襄阳***城市综合体;2012年12月,投资50亿元在 杭州打造两大城市综合体项目,总建筑面积逾30万平方米;今年4月,在佛山开发3个城市综合体项目,总投资约100 亿元;6月,与海口市政府就3个城市 综合体项目签署合作开发协议。

  商业地 产将为建筑装饰产业带来较大的市场空间。2011年,全国办 公楼和商业营业用房开发投资额分别为2544亿、7370亿元,同比分别增长 40.79%、30.5%。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20的开发 商都进入了商业地产领域。其中,保利地产计划未来 3—5年商业 物业投资占其投资规模的30%;金地集团计划2015年商业 地产投资占其投资规模的20%;招商地 产计划未来商业地产的占比达到10%— 15%;龙湖地产计划未来5年再新建12家商场,出租物业面积达到200万平方米;中粮地产计划投资700亿元复制大悦城,占到总资产的30%。

  商品住 宅将全面进入精装修时代。国民财 经研究中心发布的数据显示,中国新 开发的楼盘中精装修或全装修的比例,全国平均水平约9%,远低于发达国家的80%。在国家 产业政策的引导下,我国商 品房精装修的比例将逐步上升,楼盘整 体精装修产值相对于公共建筑装饰产值将保持更高增速。

  建筑装 饰产业的市场需求来源于两部分,一是新 开发建筑的初始装饰需求,二是存量建筑改建、扩建、改变建 筑使用性质或初始装饰自然老旧而形成的更新需求。随着存 量商业营运用房、住宅数 量的增长和二手房交易市场的成熟,既有建 筑整体及局部的更新改造服务需求不断扩大。

  对于建 筑装饰的存量需求而言,建筑业 竣工面积是较好的前瞻性指标。

  国内建 筑业存量规模的快速增长始于1998年的住房货币化改革。1998年,国务院 宣布停止住房实物分配;中国人民银行出台《个人住 房贷款管理办法》,并发布了1000亿元的 贷款指导性计划,倡导贷款买房。1999年,中央人 民政府开始在全国范围内停止福利分房制度,推行住 房分配货币化制度,将住房 真正全面推向市场。建筑业 房屋竣工面积增速从1999年开始攀升,年度增速基本保持在10%以上,但2005年和2007年由于 房地产调控而出现了两处低谷。

  我们假 定公共建筑装饰更新周期为5-8年,进行二 次装修的比例为80%—100%;家庭住 宅装饰装修更新周期为8—12年,进行二 次装饰装修的比例为50% —80%。据此判断,上世纪 末存量规模开始加速的各类建筑已陆续进入二次装饰装修需求释放阶段。据中国 建筑装饰协会估算,未来3—5年,国内装 饰存量市场的需求每年将达13,000亿—17,000亿元。

  尽管任 何一个产业的发展都会不可避免地受到宏观经济环境的制约,受到经济政策、社会政策的影响,但我们认为,新型城 镇化与建筑品质消费所创造的巨大的市场需求,将支撑 建筑装饰产业未来继续维持较高的发展速度。在“存量+增量”的双重需求驱动下,黄金十年后,建筑装 饰产业将迎来白金十年。

 

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